｜ホーム｜法令上の制限｜道路とは｜具体例｜

　　　　　　　　


群馬県前橋市内の市街化調整区域内であり、かつ農振区域内の
農地の一部に住宅を建築する場合
項目 申請先 許可に要する日数 備考 代理人の職種
農振除外申請 市役所農政課 約8ヶ月 　『前橋市』としての農用地利用計画の変更であり、その内容については一般の縦覧に供し、更には異議申出も認められています。
　そのため目的地に問題がなくても、他の土地について異議申出があった場合、予定の期間内に認可にならない場合があります。		 行政書士
道路境界立会 市役所道路総務課 事例によります 　官有地境界だけでなく、併せて民有地境界も確認し、開発区域を明確にする必要があります 土地家屋調査士
土地分筆登記 登記所
（前橋地方法務局）		 約1週間 　開発許可や農転許可との関係で、一般住宅の場合、500㎡以下に分筆する必要があります。 土地家屋調査士
開発行為許可申請 市役所都市計画課 約２ヶ月 　農転と同時申請、同時処理が原則となります。
“分家住宅”などの場合開発審査会に上程されます。（前橋市は平成１３年４月より特例市となり、独自に開発審査会が設置されるようになりました。）		 行政書士など
農地転用許可申請 市役所農業委員会 約２ヶ月 　開発行為許可と同時申請、同時処理が原則となります。
月一回、毎月１０日頃受付締切りとなります。		 行政書士
所有権移転登記 登記所
（前橋地方法務局）		 約１週間 　必要に応じて、売買や贈与を原因とする所有権移転登記を行います。
　親の土地を無償で借りて建築する“使用貸借”の場合は、この項目は不要です。		 司法書士
土地造成工事
工事完了検査 市役所都市計画課 事例によります 　許可内容どおり工事されているか、現地にて検査が行われます。
建築確認申請 市役所建築指導課 木造の場合、約１週間 原則として開発許可の際に“予定建築物”として許可を受けた内容と同一内容となります。 建築士
建物新築工事着工 いよいよご新居の建築に着手です
建物工事完了・引渡、
新居への入居		 ご新居の完成です。施工業者から引渡しを受けます。
建物表示登記 登記所
（前橋地方法務局）		 約１週間 　住宅金融公庫等を利用される場合、新居に入居し、住民票を移動した後、新住所で登記する必要があります。 土地家屋調査士
所有権保存登記 登記所
（前橋地方法務局）		 約１週間 　租税特別措置法により登録免許税の軽減が受けられる場合には、事前に住宅用家屋証明書等を入手する必要があります。 司法書士
土地地目変更登記 登記所
（前橋地方法務局）		 約１週間 通常は建物表示登記と同時に申請をしています。 土地家屋調査士
抵当権設定登記 登記所
（前橋地方法務局）		 約１週間 住宅金融公庫や、銀行の融資を受けている場合必要となる場合があります。 司法書士



土地区画整理事業施行中区域内の土地の場合
土地区画整理法による事業の順序
  1. 知事の事業施行の認可
  2. 換地計画の作成・知事の認可
  3. 仮換地の指定
  4. 仮清算
  5. 建物の移転・除却
  6. 換地処分
  7. 換地処分による登記
  8. 清算・終了
事業施行の認可後、換地処分前に建築する時は法７６条許可が必要
仮換地指定の効果
　⇒　換地処分があるまでの間、従前の宅地は使用できず、仮換地について使用収益をすることができる。
　仮換地に移転するのは使用収益権のみであり、所有権は従前の宅地上に存することとなります。
　したがって、所有権移転登記や抵当権設定登記など権利に関する登記は従前地に対してなされます。土地地目変更登記や土地分筆登記など土地の表示に関する登記は、原則としてできません。建物の登記は可能です　（所在は底地と仮換地とを併記します）。
保留地
　⇒　換地として定めない土地で、事業施行費用にあてるため等の目的で定められます。



住宅金融公庫のマイホーム新築融資をご利用になる場合の実務上の注意点
　
公庫申込みから手続き完了までの順序
  1. 申込み（・保証委託契約申込み・団体信用生命保険申込み）
  2. 今後の手続きのご案内
  3. 設計審査申請・設計審査合格⇒　通常は同時に建築確認申請
  4. 融資予約
  5. 着工
  6. 現場審査申請・現場審査合格
  7. 融資基本約定書提出
  8. 中間資金受領
  9. 特約火災保険の契約
  10. 住宅の完成・入居
  11. 建物表示登記・所有権保存登記
  12. 金銭消費貸借抵当権設定契約の締結
  13. 抵当権設定登記
  14. 最終回資金受領
  15. 第１回返済開始
  • 農地転用許可や開発許可申請の際、資金証明書として金融機関の融資証明書が要求されます。　しかし、両許可申請は２ヶ月前後の期間を要しますが、住宅金融公庫は申込み後２ヶ月以内に設計審査を申請しませんと失効するため、許可申請に公庫の融資証明書を添付できない場合があります。
  • 農地転用許可や開発許可の場合、許可申請人が制限される場合があり、公庫の申込人との関係で注意が必要です。　具体的には父親は許可の申請人となれるが、公庫の申込人になれない（年齢の問題等）場合などです。
  • 建物を共有登記とする場合、申込人以外の共有者となれる人の範囲や持分に制限があります。但し、建物の出資金額に応じた持分にしませんと贈与税が発生する場合もありますので注意が必要です。
  • 一筆の敷地に複数個の建物がある場合、抵当権の目的物件は新居だけではなく、既存家屋もその対象となります。古い農家住宅等では農家用倉庫や納屋などが多数ある場合が見受けられます。これらの建物が未登記だった場合、新居とともに既存家屋も表示登記・保存登記をする必要があり、思わぬ出費となります。事例によっては事前に建築敷地を分筆されることをお奨めします。但し公庫を利用できる土地の面積等には制限がありますので注意が必要です。



２世帯住宅等を区分登記をする場合の実務上の注意点
（親子共有登記とする場合と比較して）
特　徴 注意点
　法律上の建物の個数が２個となるため、以下のメリットがあります。
  • 住宅金融公庫などのの公的融資が２倍受けられる。
  • 親世帯、子世帯で別々の権利証が作成されるため管理がしやすい
  • 固定資産税等も各別に課税されるため管理がしやすい。
  • 登記をするための費用・手数料が余計にかかる
  • 敷地権（区分所有法第２２条）が発生する場合がある。
  • 利用上の独立性が要求されるため設計上の制約がある。
  • 木造で住宅金融公庫を利用する場合、工事上の制約がある。