動物病院開業場所

最良の物件を探し、ご紹介します
動物病院向のテナント物件・土地物件の見学数は今までに　５,０００物件

物件の決定は、ギャンブルではありません！

開業場所は新規開業の成否を左右する非常に大きな要素です。
特に開業当初の立ち上がり時においては立地の良し悪しが動物病院経営に大きな影響をあたえます。

「物件次第で将来が半分以上決まる！」といって良いでしょう。

また、物件を決定する際には物件そのものだけを見るのではなく物件周辺の診療圏全体を鳥瞰図的に見て色々な角度から分析、検討をして総合的に判断しなければいけません。

そのためには本当にその物件が動物病院に適した物件、立地であるかどうかを確かめるための診療圏調査というものが必須になります。この診療圏調査をしないで開業するのはたいへん危険です。
見た感じだけでは、本当に適した物件なのか？わからないと思います。
見ただけではわからない落とし穴が潜んでいるかもしれません。
物件決定に直感は大切ですが「診療圏調査」による下記のような裏づけも必要です。

融資を受ける際、融資先の銀行や日本政策金融公庫も必ず開業場所に行って立地を確認し、「経営が成り立つ立地かどうか」の判断をしています。

物件決定する前の確認事項
・電気容量（100V電源で100A以上）・天井高（2.4m以上）
・空調、換気（室外機設置可能か、壁穴あけの了承）・工事区分（貸主と借主）
・排水経路（床上げor床はつり）・看板（設置の可否）・駐車場（台数と料金）
・賃料発生日・契約の解約条件・不動産の所有者と賃貸人は同一か・所有権
・契約期間・賃料・管理費・敷金・保証金・礼金・更新料・仲介手数料・保証人
⇓ 設備関係に関しては、先生が独力で判断するのは難しいです。専門家に事前にチェックしてもらうのが無難です。賃貸借契約書に関しても、詳しい人に確認してもらいましょう。

	開業場所選定の注意点
●	視認性
	開業場所において最も重要なのが視認性です。つまり目立つ場所であるかどうかということです。せっかく良い動物病院ができても地域の人たちに動物病院の存在をわかってもらわなければいつまで経っても病院には来てもらえません。「ここに新しい動物病院ができたんだ～♪」とわかってもらえるような物件を選びます。


●	遮断性
	人口が多い地域であっても、線路、河川、道路などによって往来が分断される場所があります。物件のすぐ近くにそのような分断要因となる線路、河川、道路などがあると、距離的には近いのですが線路、河川、道路の向こう側からは全く来院がなかったりします。地域全体を充分把握して物件選定ミスがないように確かめます。


●	診療圏地域の範囲
	開業後、どこの範囲から来院していただけるかを実際に車と足を使って確かめます。診療圏の境界となる地点を推測しその地点から実際に車や足で移動してみて時間をかけて入念に調べ上げることが必要です。単に物件から半径○ｋｍの円を描くだけではいけません。人の流れ方、車の流れ方、渋滞の有無、道路の傾斜、幹線道路の位置、信号機、河川、線路、地形の起伏などからも判断していきます。


●	世帯数と人口
	診療圏内の世帯数と人口の把握をします。一番新しいデータを入手し世帯数・人口の増減を見てみます。過去５年間ぐらいの増減の様子も見てみましょう。さらに将来推定人口も確かめてみます。


●	交通量
	物件前の車、自転車、歩行者の通行量のカウントをおこない、１時間あたりどれくらいの通行量がありその量は多いのか少ないのかを他の物件と比較検討してみます。


●	交通の利便性
	物件まで容易に来ることができるか?車の場合その物件の駐車場へは入りやすいか、出やすいか？実際に飼主様の立場に立ってみてみます。そして実際に自分自身で試みてます。


●	地域性・環境・将来性
	物件のある地域は、どのような地域か？民力、所得水準、マンションの多少と種類、住宅の多少、団地の有無、住宅開発の有無、バス停、駅、商業施設、サービス施設など街全体の状態や状況を把握します。実地調査だけでなく図書館や役所に直接通って調べます。


●	競合病院の内容
	競合病院はどこになるか、競合病院の内容、サービス、応対などを調べます。競合に関しては開業後の動物病院経営に大きな影響を与えるため、できるだけ詳しく調べておく必要があります。


●	競合病院の診療料金
	開業時の料金設定の際に参考にします。また、事業計画書作成においては推定売上高算出のために必要な診療単価推測の根拠にもします。
●	飼主様の評判・意見
	どこの動物病院へ行っているか。動物病院の評判など直接、飼主様に聞いてみます。


●	物件の条件
	電気容量、給排水、空調、設備、建物、外溝、工事区分、駐車場、賃料、保証金など確認します。物件によってはで電気容量のアップやサッシュ工事、解体工事などに工事費用が予想外にかかる物件があります。専門家による充分なチェックが必要です。

●	駐車場
	駐車場があるのがベストですが、駐車スペースがないのであれば、月極駐車場、コインパーキングなどクリアできるかどうか考えます。

●	売上高予測
	売上高の見込み、患者数の見込みを診療圏調査から推測してみます。売上げ、来院数が見込めない場合はその物件は見送ります。
	⇒
	⇓ どの地域のどの範囲からどれくらいの来院が見込め、さらにどれくらいの売上げが見込めるかを算出しないといけません。この売上見込みの算出なしでの開業は、無謀であり、かつ非常に危険です
●	開業前後の集患戦略
	開業前の集患戦略なしでは患者様に来てもらえなくなりました。最近ますますこの傾向が強まっており、今後さらに拍車をかけてこの傾向が進むと思います。そして、集患戦略は綿密な計画をして実施するようになってきています。これからは好物件の選定「＋プラス集患戦略」ということが必要になってきました。物件によっても集患戦略は異るため、この物件の場合どのような宣伝方法をとれば患者様に来ていただけるか？集患戦略の方法も物件見学の時には予め頭で考えながら見学を行いましょう。この物件はどのような宣伝をしても集患は難しい場合、その物件は見送りましょう。

	⇓ 集患戦略のノウハウ集をカトー独自で作成して用意しています。これを基に患者様にきていただく対策を練ります
●	やっていけるかどうかの最終判断
	総合的に分析、検討をして「やっていけるかどうか」の最終判断をします。あらゆる要素、あらゆる角度から時間をかけて分析、検討し結論を下すことになります。

	⇓ 経営が成り立つ物件かどうか、これを診療圏調査を実施して確かめますカンだけに頼っては失敗します